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深圳寫字樓空置率達23% 供應大增租金下調
2019-06-27 遠行地產
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6月18日,高力國際在“2019年上半年深圳物業市場回顧與展望”會議上指出,深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。

某種程度上,這在市場的預期之中。早在今年年初,房地產顧問服務公司高力國際就預測,深圳寫字樓市場空置率將上升14個百分點至30%,平均租金將下滑4%。

一個主要的原因是供應量大增。相比于2018年,深圳的寫字樓總面積在2019年至2022年,預計將增長約100%,其中一定程度緣于深圳前海有大量新增寫字樓在建。

此外,從需求端來看,互聯網金融行業整頓的影響仍在進一步釋放,疊加當前的經濟形勢,一季度深圳新登記外資企業同比下降75%。短期來看,深圳的寫字樓市場仍面臨嚴峻形勢。

但長期來看,分析人士普遍認為,深圳正處于粵港澳大灣區建設的歷史機遇之中,占據創新高地的深圳具有重要的戰略意義,由此產生的辦公需求也值得期待。

空置率走高,租金下挫

6月18日,高力國際在“2019年上半年深圳物業市場回顧與展望”會議上指出,深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。

而在2018年第二季度末,這一數字為13.6%。

戴德梁行指出,今年一季度,廣州的甲級寫字樓市場空置率為4.1%,這一數字創下了歷史新低,其原因是琶洲商務區吸納量強勁,一季度廣州寫字樓市場也沒有新增供應。

仲量聯行的數據則顯示,一季度北京甲級寫字樓市場整體空置率環比下降0.2個百分點至4.7%,整體需求略有回升。

深圳甲級寫字樓空置率的上升,也使得租金增速承壓,2019年上半年租金小幅下挫至236元/月/平米。

高力國際華南區董事總經理馮文光表示,降幅主要是福田甲級寫字樓的帶動,尤其是P2P行業紛紛撤離有關,而撤離在去年底結束。

今年一季度,福田區也仍然在出現退租現象,全區凈吸納量為負1.2萬平米。

2018年,互聯網金融行業整頓,監管趨嚴,一些企業倒下。而網貸平臺爆雷等事件的影響,也讓業主方變得更加謹慎。

福田區一座寫字樓管理處的人士告訴21世紀經濟報道記者,現在整棟樓里已經沒有互聯網金融類企業了。有的是主動離開,有的到期了業主方不再續租,或者直接清退,新找上門來的也已經不租了。

“公安局來了好幾次,(這一類企業)風險還是比較大。”該人士表示。

2018年,作為深圳四大支柱產業之一的金融業,增加值僅比上年增長3.6%。

空置率走高租金下挫,除了需求端的變化之外,另一個原因是深圳寫字樓的供應近年來持續處于較高水平。高力國際的數據顯示,截至2019年上半年,深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平米,環比和同比分別上漲8.3% 和19.3%。

當前的經濟形勢也是影響因素之一。一位在福田中心區租用辦公樓的創業者說,最近一段時間了解了深圳的寫字樓市場,核心區域的租金也在下降,這也反映了經濟形勢。

一個更直觀的數據是,今年一季度深圳GDP增長7.6%,與去年全年的增速水平一致。但在2017年,深圳的GDP增速為8.8%。

深圳市市場監督管理局的數據顯示,2019年1-3月,深圳新登記企業57728戶,同比下降13.7%。其中,內資企業20戶,較去年同期減少了6戶,同比下降23.1%;私營企業56304戶,同比下降8%;外資企業1404戶,同比下降75%。

市場長期仍較樂觀在空置方面,前海尤其突出。

高力國際的數據顯示,截至2019年上半年,甲級寫字樓空置率方面,福田達16.1%,南山為21.7%,前海則高達65.7%,全市平均為23.3%。前海由于大量供應入市,并且該板塊基建及配套不完善,市場還未成熟,所以空置率較高。

6月17日,深圳市前海深港現代服務業合作區管理局關于印發《前海深港現代服務業合作區促進企業回歸辦公用房租金補貼辦法》的通知。其中,在前海片區達到一定條件的租戶,每年可獲得高達500萬元的辦公用房租金補貼,并且可連續享受三年。

該補貼辦法明確指出,為降低深圳前海深港現代服務業合作區企業運營成本,引導注冊企業加快回歸前海扎根經營,加速產業和人才集聚。

有分析指出,政府出錢支持寫字樓出租,這在深圳尚屬首次。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿告訴21世紀經濟報道記者,前海在此前已經啟動了“企業歸巢”三年行動計劃,這次的補貼政策,也是為了鼓勵在前海注冊的企業回來辦公。從客觀效果來看,會使得片區的辦公樓空置率降低。

未來的情況會怎樣?

高力國際方面表示,根據深圳甲級寫字樓供應量和需求量測算,深圳甲級寫字樓目前的空置水平或延續至2021年。但考慮到深圳在科技方面的優勢,前景仍然“相對比較樂觀”。

吳睿也認為,短期內受經濟形勢的影響,壓力的確比較大,但深圳產業的內部增長和外部增長基本面依舊向好,且第三產業比重與其他一線城市相比存在一定空間。第三產業發展程度與甲級寫字樓的需求存在一定的正相關關系。

2018年,深圳的三產比例為0.1:41.1:58.8,第三產業的比重未超過六成。相比之下,同期北京、上海和廣州的第三產業比重分別為81.0%、69.9%和71.8%。

據第一太平戴維斯測算,根據深圳第三產業發展的歷史趨勢,預測未來五年的甲級寫字樓吸納量分別為55.2萬,61.3萬,68.1萬,75.6萬和83.9萬平米。短期內供過于求造成空置率承壓,但在2021年及之后吸納將會開始超越供應,屆時空置率預計將逐年走低至9%的水平,供需關系趨于穩定。

另一個讓市場感到樂觀的因素在于,深圳寫字樓的大宗交易變得活躍。吳睿表示,自2019年大灣區規劃公布以來,機構投資者加大了對灣區門戶城市的關注力度,深圳寫字樓價值的成長性以及灣區門戶城市的戰略地位已經成為外資和險資重點考慮的因素。

來源:手機中國網



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